El 28,6% del parque residencial español no se utiliza como residencia principal, en un contexto de déficit de oferta y precios récord.
El 28,6% del parque residencial español (7,7 millones de unidades) no se utiliza como residencia principal, según el Boletín Anual 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), publicado en junio de 2026. La cifra se da en un mercado donde los hogares crecen al doble de velocidad que el parque residencial y el precio de la vivienda libre superó en 2025 el máximo histórico del boom inmobiliario, impulsado por el aumento de la demanda.
El informe estima que España contaba en 2024 con 27 millones de viviendas familiares, de las cuales 19,28 millones eran residencia principal. Las restantes 7.726.708, entre segundas residencias y viviendas desocupadas, representan casi tres de cada diez inmuebles. En los últimos cinco años, el parque total creció un 2,05%, mientras que los hogares lo hicieron un 4,5%, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE). El Banco de España señala un déficit acumulado de vivienda de casi 750.000 unidades entre 2021 y 2025.
El valor medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado al cierre de 2025, un 13,1% más que en 2024 y un 7% por encima del máximo de 2007. El Banco de España sitúa en 7,98 años de renta bruta disponible por hogar el tiempo necesario para acceder a una vivienda, y el esfuerzo teórico anual de compra en el 35,5% de los ingresos familiares.
Al volumen de viviendas secundarias y vacías se suma un stock de 455.280 viviendas nuevas sin vender en 2024, cifra estable desde 2019. El boletín indica que una parte de ese inventario se destina al alquiler. Las provincias con mayor acumulación respecto a su parque total son Castellón (5,04%), Toledo (4,74%) y La Rioja (4,29%).
El boletín advierte que, tras un crecimiento sostenido hasta 2020 (máximo de 8.087.092 viviendas no principales), la tendencia es descendente a nivel nacional, aunque con diferencias territoriales. Baleares, Canarias y Murcia registraron incrementos puntuales en 2024.
Andalucía encabeza la concentración de viviendas no principales con 1.385.396 unidades, seguida de la Comunidad Valenciana (1.155.997) y Cataluña (867.692). Castilla y León (786.482) y Galicia (660.206) también presentan cifras elevadas. La Comunidad de Madrid redujo sus viviendas no principales de 447.188 en 2013 a 379.727 en 2024. El País Vasco registró el descenso más pronunciado en 2024, pasando de 143.353 a 112.657 unidades.
En 2025 se visaron 137.330 viviendas de nueva planta, la cifra más alta en 16 años, pero las terminadas fueron 91.896, un 9% menos que en 2024. La diferencia de más de 45.000 unidades refleja los plazos de ejecución y las tensiones en la cadena productiva. El precio del suelo urbano se situó en 171 euros por metro cuadrado en 2025, con una caída del 2,6%, mientras que la superficie transaccionada creció un 42,7%, hasta 3.562 hectáreas, menos de la mitad de las 8.075 hectáreas de 2006.