El 17 de octubre se cumplió el plazo mínimo de tres años de los últimos acuerdos firmados bajo la versión original de la ley de alquileres, sancionada en 2020. El mercado inmobiliario registra un aumento de la oferta y cambios en las condiciones contractuales.
El 17 de octubre se cumplieron tres años desde la publicación en el Boletín Oficial de la reforma a la ley de alquileres 27.551, sancionada en julio de 2020. Con ello, los últimos contratos firmados bajo la versión original de esa norma, que establecía acuerdos de tres años con actualizaciones anuales mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), alcanzaron su plazo mínimo de vencimiento.
Cambios normativos
La ley 27.551 fue modificada en octubre de 2023: se mantuvieron los contratos de tres años, pero los ajustes pasaron a ser semestrales a través del índice Casa Propia. Esa reforma tuvo vigencia poco más de dos meses, hasta que el DNU 70/2023, al inicio del gobierno de Javier Milei, derogó la ley y habilitó un esquema de libertad contractual.
Los contratos anteriores continuaron vigentes hasta su vencimiento. Según el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, quedan menos de 20.000 contratos activos bajo el régimen de la reforma de octubre de 2023, equivalentes al 3,5% de los vigentes.
Evolución de la oferta
De acuerdo con datos de Zonaprop, tras la derogación, en enero de 2024 la oferta de departamentos en alquiler aumentó un 62% respecto del mes anterior y acumuló un incremento del 195,4% en el año. En septiembre de 2026, último mes relevado, el volumen de propiedades publicadas era 3,6 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, sostuvo que «la ley de alquileres agravó el acceso a la vivienda generando un efecto escasez innecesario» y que «la derogación le dio oxígeno al mercado, despejó miedos de los propietarios e incentivó la vuelta al mercado de alquileres».
Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), consideró que la imposibilidad de actualizar los valores durante 12 meses en un contexto de inflación elevada desalentó el alquiler tradicional e incentivó a algunos propietarios a volcar sus unidades al mercado temporario o de venta.
Condiciones para los inquilinos
Fernando Bercovich, integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), afirmó que «la oferta sí aumentó con respecto a 2023, que era muy baja» y que parte de las viviendas que no aparecían en los portales se alquilaban mediante acuerdos informales. Tras la derogación, esas propiedades volvieron a publicarse.
Bercovich advirtió que «son precios de publicación que se actualizan y cambian cada tres meses» y que «los salarios en general no se actualizan cada tres meses con IPC pero los alquileres sí».
Según la última Encuesta Inquilina realizada por ACIJ, el CELS y el CONICET sobre 1245 personas, el 52% de los encuestados destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler, el 58,8% declaró haber pedido dinero prestado y, entre ellos, el 72% utilizó ese financiamiento para pagar la vivienda.
El informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), indicó que durante los primeros ocho meses de 2026 los salarios aumentaron un 20,54%, en línea con la inflación del período de 21,35%, aunque persiste un atraso acumulado del 29,96% frente a la inflación de más largo plazo.
Debate sobre una nueva regulación
Desde ACIJ plantearon que una regulación con contratos de tres años y actualizaciones semestrales, similar a la reforma de 2023, podría ofrecer mayor protección sin provocar una salida masiva de inmuebles en el actual contexto de menor inflación. Bercovich sostuvo: «Estamos hablando de una vivienda, no de un consumo de lujo. Está bien que haya un negocio, pero se trata de un derecho».
Balayan, en cambio, consideró que «muchos contratos realizados bajo la ley quedaron con precios altos luego de la derogación y esos inquilinos vieron atractivo rescindir anticipadamente para ir al mercado a alquilar algo mejor y a un precio más atractivo».
Abatti (h) señaló que la desaceleración de la inflación está impulsando la aparición de contratos con ajustes semestrales en lugar de trimestrales o cuatrimestrales, y consideró posible que en el futuro vuelvan a pactarse aumentos anuales.