El especialista sostiene que la operación de un inmueble define su atractivo a largo plazo y que el operador debe participar desde la etapa de diseño. Afirma que el real estate pasa de un modelo pasivo a uno operacional.
El CEO de Waves, compañía especializada en gerenciamiento, operación y hospitalidad de activos inmobiliarios, Marcos Villanueva, afirmó que en el mercado inmobiliario argentino se prioriza el diseño y el render en la presentación de los proyectos, y que rara vez se plantea quién operará el edificio y cómo. Sostuvo que un edificio no es un objeto terminado el día que se entrega, sino un servicio que comienza en ese momento.
Villanueva indicó que durante décadas el negocio inmobiliario funcionó como una caja de bonos, con contratos largos y rentas pasivas, y que ese modelo se está agotando. Afirmó que todo el real estate se está volviendo operacional y citó como ejemplos la hotelería, los parques logísticos y los shopping centers, donde la operación es central para el valor del activo.
Según el especialista, esa lógica está llegando a los edificios residenciales de renta y a los corporativos. En el residencial, los modelos de renta administrada o flex living hacen que cada vacancia y cada reclamo impacten en el resultado. En oficinas, señaló que la competencia no se gana con una fachada nueva sino con servicios, comunidad, flexibilidad y una experiencia de ocupante gestionada día a día.
Villanueva diferenció administrar de operar: administrar es mirar hacia atrás y rendir cuentas; operar es mirar hacia adelante y decidir qué debe pasar para que el activo mantenga su valor. Sostuvo que un administrador resuelve problemas cuando aparecen, mientras que un operador diseña el sistema para evitarlos, mide la experiencia de los usuarios, anticipa el mantenimiento y ajusta los servicios según la demanda real.
El CEO de Waves afirmó que dos edificios idénticos al momento de la entrega pueden ser activos distintos cinco años después, y que la diferencia no es la arquitectura sino la operación. En ese sentido, señaló que el operador debe participar desde la etapa de proyecto, con los planos abiertos, para definir back of house, circulaciones, amenities, tecnología y costos operativos.
Para los propietarios, Villanueva planteó la pregunta de si están administrando u operando su activo. Afirmó que un propietario que solo recibe una rendición mensual sabe cuánto gastó pero no si su edificio está ganando o perdiendo posición frente a la competencia. Concluyó que elegir un operador es una decisión de inversión y no de servicio.