El aumento del costo de construcción en dólares y las expensas mensuales impulsan la venta de terrenos sin construir, con precios que caen hasta un 60% respecto de los valores máximos. En contraste, las operaciones de viviendas terminadas se duplican y apuntan a segmentos de mayor valor.
El mercado de lotes en Costa Esmeralda, el barrio cerrado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar, atraviesa un período de baja demanda y precios en descenso, según coinciden martilleros y desarrolladores consultados. En contraste, la demanda de casas terminadas muestra un crecimiento sostenido y un desplazamiento hacia propiedades de mayor valor.
El fenómeno responde a múltiples factores. El costo de construcción en dólares registró un incremento superior al 130% desde finales de 2023. Un lote comprado en 2021 por US$40.000, como el caso de un propietario identificado como Juan, hoy requeriría más del doble de inversión para edificar la vivienda proyectada en ese momento. Esa persona decidió vender el terreno en 2024; dos años después, el lote continúa publicado mientras afronta expensas e impuesto municipal.
Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces, afirmó: “El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción”. Según el broker, “por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote”.
Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos —empresa creadora de Costa Esmeralda—, sostuvo que “el aumento en el costo de construcción redujo la demanda de terrenos: viene en descenso en comparación con el 2025”. Atribuyó el problema a los costos de obra y al incremento de la oferta de casas terminadas, cuyos valores por metro cuadrado suelen ser inferiores a los que demandaría construirlas desde cero.
Julieta Morassut, CEO martillera de RICH, declaró: “No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener”. Señaló que un terreno que llegó a cotizar US$60.000 en su máximo puede venderse actualmente por US$20.000. “Hay muchas oportunidades de lotes, a US$20.000 o US$30.000, algo que antes no sucedía”, agregó.
Las expensas mensuales y el impuesto municipal inciden en la decisión de los propietarios que no construyen. Petrasquevich indicó que esos costos “pesan a la hora de mantener el terreno o venderlo, ya que representan un costo fijo que se puede considerar alto si no se utilizan los amenities del barrio”. Morassut precisó que mantener un lote vacío pasó de US$1.200 anuales a entre US$8.000 y US$9.000. En barrios cerrados de la Costa o del Gran Buenos Aires, las expensas pueden rondar el millón de pesos por mes.
Valledor vinculó estos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que todavía se mantiene por encima del 30% anual. Esa combinación, explicó, “genera que los costos fijos de mantener un lote en la zona representen un gasto que algunos propietarios necesitan evitar”.
Los compradores actuales de lotes son, en su mayoría, constructores que venden casas en construcción y necesitan adquirir tierra por debajo de los valores habituales, según Petrasquevich. También se registran operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda terminada, de acuerdo con Morassut.
El panorama contrasta con el boom registrado durante la pandemia y los meses posteriores. Petrasquevich recordó que en esa época los valores de venta de los lotes incrementaron hasta un 100% mensual: pasaron de US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000. Luego los precios alcanzaron una meseta que se extendió un año y medio y posteriormente comenzaron a bajar. Morassut coincidió: “Hay muchos que compraron en preventa, en US$20.000 y si no lo vendieron durante el auge, hoy tienen que vender prácticamente al mismo valor”.
En cuanto a los precios actuales, Valledor informó que en Costa Esmeralda existe oferta de unidades en reventa con valores que parten de aproximadamente US$35.000 y llegan hasta US$900.000. Un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado que analizó 891 avisos activos de terrenos en el barrio, indica que el 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000. El precio medio de un lote sobre una superficie promedio de 1000 m² es de US$73.000.
El ranking de precios de publicación por metro cuadrado y sub-barrio, según el mismo informe, es el siguiente:
- Marítimo II: US$307,2/m²
- Marítimo III: US$250/m²
- Marítimo IV: US$223,5/m²
- Marítimo I: US$150/m²
- Golf 2: US$78,5/m²
- Residencial I: US$78,4/m²
- Golf I: US$75,3/m²
- Deportivo II: US$75/m²
- Residencial II: US$70,3/m²
- Senderos IV: US$60,6/m²
- Senderos I: US$58,4/m²
- Deportivo I: US$58/m²
- Senderos II: US$52,5/m²
- Senderos III: US$50,2/m²
Morassut resumió que los lotes más baratos se encuentran en Senderos, Ecuestre y algunas zonas de Deportivo. Le siguen los de Golf y Residencial I y II, “un escalón por encima”. Los más costosos están en los barrios Marítimos, siendo Marítimo I el más económico de los cuatro. Todos los sub-barrios que no dan al mar tienen valores similares, entre US$56/m² y US$82/m². La diferencia con los Marítimos es significativa: un lote en Marítimo se publica a US$225/m² y uno en Senderos a US$55/m². El más barato de los Marítimos arranca en US$172/m², por encima del más caro de Senderos, que es de US$71/m². “Son dos mercados distintos que están en el mismo proyecto”, sintetizaron desde Mirando.ai. Morassut remarcó que “los lotes en primera línea de mar no tuvieron ningún tipo de baja”. Petrasquevich afirmó que los casos con fondo que da al mar empiezan en US$750.000.
Valledor declaró: “Los lotes más buscados suelen estar relacionados con los que tienen menos oferta”. Petrasquevich indicó que no hay tiempo estipulado para la concreción de operaciones, pero un lote puede venderse rápidamente si se publica a un valor competitivo, tiene buena orientación y ubicación, y se ofrece a constructores. Valledor consideró que no existen terrenos imposibles de vender, sino “stock publicado a precios que el mercado no convalida”.
Según Mirando.ai, la antigüedad promedio de un aviso activo de un lote en Costa Esmeralda es de 109 días. Un cuarto de la oferta lleva menos de 25 días publicada y otro cuarto, más de 248. Hay 105 avisos (12% del total) con más de un año de publicación, mientras que 229 se publicaron en los últimos 30 días. “Es un mercado con rotación alta en la superficie y un fondo de stock que no se mueve”, sintetizaron desde la plataforma. El relevamiento mide la antigüedad de los avisos activos y no el tiempo hasta la concreción de una venta.
Petrasquevich aseguró que actualmente hay más lotes publicados en Costa Esmeralda que en años anteriores. Los terrenos más buscados son los que tienen fondo al campo de golf, a la laguna o fondo libre, sin vecino pegado atrás. Morassut agregó que los más complejos de vender son los lotes perimetrales a la ruta.
El mercado de viviendas sigue una tendencia diferente. Según Darío Cristaldo, gerente de expansión de Zonaprop, en agosto de 2026 el interés de los compradores por adquirir una casa en la zona registró un crecimiento del 19% en comparación con el mes anterior y un incremento del 66% respecto al mismo período del año previo. Petrasquevich indicó que hay casas desde US$160.000 hasta US$3.000.000, con un valor promedio que ronda los US$300.000. Morassut advirtió que el ticket promedio de casas que venden en su inmobiliaria se duplicó: “Antes vendíamos propiedades de alrededor de US$250.000. Ahora la demanda está más enfocada en casas de US$500.000 o US$600.000”. Añadió que comenzaron a concretarse operaciones con financiación de hasta el 50%.
Los especialistas no esperan cambios en el corto plazo. Valledor señaló: “No prevemos grandes cambios en los próximos meses ya que el año que viene es un año de elecciones”.